Nieuw jaar, nieuwe regels in vastgoedland

Zoals de voorbije jaren verwachten we ook in 2026 opnieuw een aantal belangrijke wijzigingen binnen de vastgoedsector. Die veranderingen hebben niet alleen impact op kopers, verkopers, bouwers en renovatoren, maar ook op ons als vastgoedprofessionals. Bij Depotter Vastgoed volgen we deze evoluties nauwgezet op en brengen we je op de hoogte zodra maatregelen definitief worden goedgekeurd. Hieronder vind je alvast een overzicht van de belangrijkste punten die we in 2026 verwachten.

EPC NR verplicht voor alle grote niet-residentiële gebouwen

Vanaf 1 januari 2026 moeten alle grote niet-residentiële gebouwen over een EPC NR beschikken, ongeacht of er een verkoop of verhuur plaatsvindt. Sinds vorig jaar gold deze plicht al voor gebouwen met een vloeroppervlakte groter dan 1000m². Ook gebouwen met een vloeroppervlakte onder de 1000m² vallen vanaf volgend jaar onder deze verplichting.

Diverse wijzigingen Programmadecreet - Verkooprecht

Gezamenlijke aankopen met een rechtspersoon → altijd 12%

• Gezamenlijke aankopen waarbij een rechtspersoon mede‑koper is, zullen volledig aan 12% worden belast.
• Het verlaagde tarief van 2% blijft enkel mogelijk wanneer alle kopers natuurlijke personen zijn.
• Deze wijziging treedt in werking op 1 januari 2026.

Gesplitste aankopen (vruchtgebruik/blote eigendom) → geen 2% meer op vruchtgebruik

• Bij gesplitste aankopen zal de aankoop van het vruchtgebruik niet langer in aanmerking komen voor het 2%-tarief.
• Enkel aankopen in volle eigendom blijven recht geven op het verlaagde tarief van 2%.
• De verdeling van volle eigendom onder meerdere kopers blijft wel mogelijk aan 2%.
• Voor gesplitste aankopen geldt voortaan het standaardtarief van 12%, met ingang op 1 januari 2026.

Domicilie minstens één jaar behouden voor 2%-tarief

• Kopers moeten zich nog steeds binnen drie jaar domiciliëren op het aangekochte adres om het 2%-tarief te verkrijgen.
• Vanaf 2026 moeten zij deze domicilie bovendien minstens één jaar ononderbroken behouden.
• De naleving van deze voorwaarde wordt per verkrijger afzonderlijk beoordeeld.
• De nieuwe regel geldt vanaf 1 januari 2026.

Diverse wijzigingen aan het Energiebesluit

De termijn om te voldoen aan de renovatieplicht én om de bewijsstukken voor een Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) in te dienen, wordt verlengd van vijf naar zes jaar. Hoewel het verstrengingspad voor de renovatieplicht is aangekondigd om te verdwijnen, is dit nog niet officieel vastgelegd.

Vanaf 1 april 2026 worden zonnepanelen verplicht voor gebouwen met een jaarlijkse elektriciteitsafname van meer dan 1 gigawattuur. Deze verplichting geldt voor eigenaars, erfpachters en opstalhouders, en er komen meer alternatieve hernieuwbare‑energietechnologieën in aanmerking om eraan te voldoen.

Daarnaast zullen energiedeskundigen het projectdossier dat aan de basis ligt van het EPC voortaan verplicht moeten bezorgen aan de eigenaar. Ook moeten zij een advies toevoegen over hoe de eigenaar kan voldoen aan de label‑eis. Deze wijzigingen gaan in op 1 januari 2026.

Tot slot krijgen gemengde sites met zowel residentiële als niet‑residentiële eenheden de mogelijkheid om te kiezen voor één gezamenlijk EPC NR. Dit vereenvoudigt de procedure voor onder meer woonzorgcentra, hotels en revalidatiecentra. Ook deze maatregel treedt in werking op 1 januari 2026.

Herinvoering verlaagd btw-tarief voor warmtepompen
In navolging van het regeerakkoord wordt in de context van de klimaatverandering en de transitie naar een koolstofneutrale economie via een fiscale hervorming een aantal goederen en diensten onderworpen aan een verlaagd btw-tarief. Het verlaagd btw-tarief van zes procent voor handelingen die tot voorwerp hebben de levering met plaatsing van warmtepompen in, op of in de onmiddellijke nabijheid van woningen, dat afliep op 31 december 2024, wordt in dit kader vanaf 1 januari 2026 heringevoerd voor een periode van vijf jaar.

Indieningstermijn EPB-aangifte
Naar analogie met de verlenging van de termijn voor de renovatieplicht wordt ook deadline voor het indienen van de EPB-aangifte verschoven van 5 naar 6 jaar. Die verlenging geldt zowel voor nieuwbouw als voor ingrijpende energetische renovaties (IER). 

Verduidelijking toepassingsgebied renovatieplicht

De regels rond het toepassingsgebied van de renovatieplicht zorgden ondanks eerdere aanpassingen voor blijvende onduidelijkheid. De plicht geldt nu bij “overdrachten in volle eigendom”, maar dat begrip leidt vaak tot interpretatieproblemen. Daarom wordt de definitie verduidelijkt: voortaan geldt de renovatieplicht enkel bij verkoop, ruil en schenking. Hierdoor valt onder meer de inbreng van een onroerend goed in de huwelijksgemeenschap niet langer onder de renovatieplicht.

Foutief EPC
Wanneer VEKA fouten vindt in een EPC, moet vandaag de oorspronkelijke energiedeskundige het certificaat aanpassen. Dat leidt tot problemen, zeker wanneer het vertrouwen in die deskundige verdwenen is of wanneer zijn erkenning is geschorst. De decreetswijziging maakt het daarom mogelijk dat VEKA van die verplichting afwijkt: VEKA kan zelf het EPC herwerken en rechtstreeks aan de eigenaar bezorgen. Daarnaast krijgt VEKA de bevoegdheid om administratieve boetes (tussen €500 en €5.000) op te leggen voor kleinere fouten van energiedeskundigen. Tot nu toe kon VEKA enkel schorsingen opleggen, wat vaak als een te zware sanctie werd beschouwd.

BRON: CIB